Какие требования к компании застройщика? (может ли строительство осуществлять иностранная организация или организация с иностранными учредителями? Нужно ли показывать денежные средства на счету организации застройщика?)

Инвестор /девелопер, может быть и часто является компанией с долей иностранного капитала. Для организации такой компании и получения инвестиционного сертификата, необходимо выполнить ряд процедур, частью которых является предоставление информации об инвесторе. Включая его существующие активы, в том числе и средства на счетах.

Существуют ли какие-либо специальные условия или ограничения для иностранных организаций, осуществляющих свою деятельность на территории Вьетнама?

Да, существуют. В зависимости от видов деятельности компании, размер доли иностранного капитала регулируется законодательством. Ряд лицензий для компаний с долей иностранного капитала не выдается.   Девелоперам/застройщикам разрешено иметь 100% иностранный капитал в компании в том случае, если это не противоречит местным планам развития ( лицензия девелопера привязана к конкретному участку), контролирует этот вопрос местный департамент планирования инвестиций. В практике девелоперы со 100%  иностранным капиталом встречаются крайне редко.

Какие условия привлечения иностранных инвестиций?

Вопрос очень общий, но в целом, всеми вопросами  касательно иностранных инвестиций занимается Департамент Планирования Инвестиций. Все основные моменты регулируются 3-мя федеральными законами:

  • Закон об Инвестициях
  • Закон о Строительстве
  • Закон о Земле
Какие существуют системы налогообложения? (есть ли возможность оптимизации налогов?)

Основные налоги следующие:

  • На корпоративный доход (CIT) 10% (только для проектов соц. жилья)  – 20% ( с продажи готовых проектов) – 25% (с продажи не готовых проектов).
  • НДС (VAT) 5% (только для проектов соц. жилья) – 10%. Этот налог возвращается государством.
  • Гербовый сбор ( Stamp Duty) 0.5% но не более 25 000 $ за транзакцию.
  • Налог на иностранного подрядчика (FCT) зависит от вида его работ.
  • Налог на прибыль физлица (PIT)-  как правило 2% от суммы контракта.
  • Налог на не сельскохозяйственную землю ( NALUT) зависит от госцены на землю. Назначается народным комитетом провинции раз в 5 лет. Для многоэтажного комплекса кондоминиумов, например, составляет около 0.03% .

Возможность оптимизации налогов есть, мы готовы в этом вопросе помочь.

Какие условия привлечения иностранных граждан для работы?

Необходимо подать в НК (народный комитет) объяснение в необходимости такого шага, получить разрешенную квоту на эту должность, затем провести конкурс среди граждан Вьетнама, дав объявление в газету не менее 3х раз, и затем принять на работу иностранного сотрудника.

Какие требования к генподрядным организациям?

Наличие лицензии, разрешающей ее деятельность, действие в рамках законодательных процедур  и соблюдение строительных норм и правил. Основные требования к генподрядной организации детально расписаны в Законе о Строительстве.

Какая рыночная стоимость земельных участков?

Очень сильно зависит от местоположения и размера участка.  Для рынка Хошимина  и  Ханоя,  см. Подготовленные нами презентации.

Какие условия получения земельного участка под строительство в аренду?

Зависит от зоны, в которой он находится. Наиболее часто встречающиеся примеры– оплата компенсации жителям, проживающим на данном участке, строительство объектов инфраструктуры, выкуп у города инвестиционного контракта. Во всех случаях как правило обязательным условием является внесение депозита, который будет использован на строительство.

Имеется ли возможность получения земельного участка под строительство у администрации населенного пункта в замен на какую-либо социальную нагрузку? Например, строительства объектов социального назначения? Если да, то обязательно ли эта социальная нагрузка должна быть равна рыночной стоимости этого земельного участка? Возможно ли выполнение социальной нагрузки в виде встроенного помещения в основное помещение? (Например, школа расположена на первом этаже основного квартирного дома)

Да, возможна и нет, не обязательно.  В основном,  земельные участки от администрации раздаются девелоперам в новых районах города. Как правило размеры таких участков начинаются от 100 га.  Как соц. нагрузку им поручается строительство, например, дорожной развязки. Связи между стоимостью строительства объекта соц. нагрузки с участком нет, фактически ее устанавливает администрация.  Касательно встроенных помещений такой практики нет.

Какая средняя себестоимость строительства жилого многоквартирного дома?

В зависимости от типа недвижимости:

  • Для среднего класса многоэтажного здания апартаментов 595-745 $;
  • Для верхнего класса многоэтажного здания апартаментов 755-870 $;
Какие условия и сроки проектирования и получения разрешения на строительство?

В зависимости от типа проекта:

  • Для объектов с объёмом инвестиций более 25 миллионов или проектов инфраструктуры для нефти, газа, морских портов и аэропортов, входящих в Группу “A”, как правило срок более 1 года из-за согласований основных документов в профильных министерствах.
  • Для проектов, не относящихся к вышеперечисленному списку и получающих согласования в провинциальных Народных комитетах, срок составляет около 9 месяцев.
Какие условия подключения к коммуникациям при строительстве и сдаче дома в эксплуатацию?

Напрямую зависит от района стройки. Регулируется местными коммунальными службами, а так же в ряде случаев комитетом по развитию данной зоны.

Какие условия, порядок и обязательные требования сдачи готового объекта во Вьетнаме? Когда объект считается готовым?

Для сдачи здания в эксплуатацию необходимо предъявить представителю строительного департамента  пакет документов, куда входят:

I)заключение независимой экспертизы о:

  • сваях,
  • конструктиве,
  • электрике,
  • охране окружающей среды,
  • пожарной безопасности

II) Протокол о вводе здания в эксплуатацию, подписанный:

  • инвестором,
  • представителем экспертизы,
  • подрядчиком,
  • проектировщиком,
  • менеджером проекта

Детально процедура приемки здания прописана в постановлении 15/2013 – NDCP от 6 Декабря 2013г

Какая этажность разрешена? Существует ли строительная экспертиза и когда ее нужно проходить?

Про этажность см. Ответ на вопрос №9 . Строительная экспертиза существует, ее заключение требуется в ряде случаев для получения разрешения на строительство, в ряде – для начала строительных работ и обязательно – при вводе здания в эксплуатацию.

Какой минимальный размер участка для строительства? Какой процент застройки допущен? Существуют ли официальные условия отступа от соседних участков при строительстве, если да, то какие именно?

Зафиксированного минимального размера нет, процент застройки зависит от планов развития и колеблется от 15% в районах туристического развития до 85% для некоторых районов города. Отступы красных линий определяются планами развития территории.  Для объектов социально-бытовой инфраструктуры в условиях городской застройки плотность составляет 40%.

Какая средняя рыночная цена монолитных работ, каменных работ и работ по строительству инженерных сетей?
  • Монолитные работы  B30:   79 – 88$/m3
  • Кирпичная кладка:  8-9$/m2
  • Инженерные сети – в зависимости от видов работ, ниже приведена стоимость для апартаментов:
  • Вентиляция: 60-81$/m2
  • Электрика: 79-100$/m2
  • ВиК:  24-28$/m2
  • Пожарная безопасность:  19-24$/m2
  • Лифты и эскалаторы:  30-44$/m2
Какие существуют надзирающие и контролирующие государственные органы?

Департамент строительства, министерство строительства, пожарная охрана, охрана окружающей среды, cэс.

Какая средняя продажная цена за квадратный метр?

См. Подготовленный нами обзор жилой недвижимости Вьетнама.

Какие объекты более востребованы?

См. . Подготовленный нами обзор жилой недвижимости Вьетнама.

Какие условия и порядок продаж квартир? Существует ли что-то подобное «Договора долевого участия в строительстве»
  • Оплата депозита для резервирования выбранной квартиры.
  • В случае, если жилой комплекс находится на стадии закладки фундамента, заключается договор со-инвестирования и оплачивается часть полной стоимости квартиры (обычно 20-30%).
  • В случае, если жилой комплекс вышел на стадию строительства первых этажей или комплекс уже построен, то заключается договор купли-продажи.
  • Оплата стоимости квартиры как правило привязана к стадиям строительства и покупатель оплачивает ее в течение всего срока строительных работ. Если комплекс уже построен, то, как правило, квартира оплачивается в течение нескольких месяцев.
  • По завершению строительства покупателю передаются ключи и подписывается акт приемки-передачи квартиры. Так же покупатель выплачивает 2% от стоимости квартиры в качестве так называемого Амортизационного фонда.
  • После того, как застройщик получает одобрение на выдачу Свидетельства права собственности на квартиру, выполняются процедуры по оформлению этого Свидетельства («Розовой книги») для собственника квартиры.
Существуют ли какие-либо государственные программы помощи гражданам приобретать жилье? Существуют ли кредитные программы для приобретения жилья? (ипотека). Какие требования для аккредитации объекта в банке для продажи в ИПОТЕКУ?

Во Вьетнаме существуют программы контроля цен на соц. жилье со стороны государства, при помощи предоставления бонусов девелоперам. Таким образом, удерживая цены на невысоком уровне, государство поддерживает спрос на соц. жилье.  Так же на первичном рынке недвижимости распространены программы кредитования для местных жителей в частных банках.  Пока такие программы существуют только у очень крупных девелоперов и требования банка к объекту не стандартизированы.

На каком этапе строительства можно начинать продажу квартир?

Согласно закону, девелопер имеет права продавать квартиры в доме, у которого построен фундамент и к которому подведены сети энергии и воды и дороги. Однако на практике зачастую местные власти не дают продавать квартиры в доме если не построены от одного до 3х этажей. Девелоперы используют схемы заключения инвестиционных  договоров на “бронирование” квартир, заключая их с момента начала работ на участке или даже раньше.