Наличие лицензии, разрешающей ее деятельность, действие в рамках законодательных процедур и соблюдение строительных норм и правил. Основные требования к генподрядной организации детально расписаны в Законе о Строительстве.
Инвестор /девелопер, может быть и часто является компанией с долей иностранного капитала. Для организации такой компании и получения инвестиционного сертификата, необходимо выполнить ряд процедур, частью которых является предоставление информации об инвесторе. Включая его существующие активы, в том числе и средства на счетах.
Да, существуют. В зависимости от видов деятельности компании, размер доли иностранного капитала регулируется законодательством. Ряд лицензий для компаний с долей иностранного капитала не выдается. Девелоперам/застройщикам разрешено иметь 100% иностранный капитал в компании в том случае, если это не противоречит местным планам развития ( лицензия девелопера привязана к конкретному участку), контролирует этот вопрос местный департамент планирования инвестиций. В практике девелоперы со 100% иностранным капиталом встречаются крайне редко.
Вопрос очень общий, но в целом, всеми вопросами касательно иностранных инвестиций занимается Департамент Планирования Инвестиций. Все основные моменты регулируются 3-мя федеральными законами:
- Закон об Инвестициях
- Закон о Строительстве
- Закон о Земле
Основные налоги следующие:
- На корпоративный доход (CIT) 10% (только для проектов соц. жилья) – 20% ( с продажи готовых проектов) – 25% (с продажи не готовых проектов).
- НДС (VAT) 5% (только для проектов соц. жилья) – 10%. Этот налог возвращается государством.
- Гербовый сбор ( Stamp Duty) 0.5% но не более 25 000 $ за транзакцию.
- Налог на иностранного подрядчика (FCT) зависит от вида его работ.
- Налог на прибыль физлица (PIT)- как правило 2% от суммы контракта.
- Налог на не сельскохозяйственную землю ( NALUT) зависит от госцены на землю. Назначается народным комитетом провинции раз в 5 лет. Для многоэтажного комплекса кондоминиумов, например, составляет около 0.03% .
Возможность оптимизации налогов есть, мы готовы в этом вопросе помочь.
Необходимо подать в НК (народный комитет) объяснение в необходимости такого шага, получить разрешенную квоту на эту должность, затем провести конкурс среди граждан Вьетнама, дав объявление в газету не менее 3х раз, и затем принять на работу иностранного сотрудника.
Очень сильно зависит от местоположения и размера участка. Для рынка Хошимина и Ханоя, см. Подготовленные нами презентации.
Зависит от зоны, в которой он находится. Наиболее часто встречающиеся примеры– оплата компенсации жителям, проживающим на данном участке, строительство объектов инфраструктуры, выкуп у города инвестиционного контракта. Во всех случаях как правило обязательным условием является внесение депозита, который будет использован на строительство.
Да, возможна и нет, не обязательно. В основном, земельные участки от администрации раздаются девелоперам в новых районах города. Как правило размеры таких участков начинаются от 100 га. Как соц. нагрузку им поручается строительство, например, дорожной развязки. Связи между стоимостью строительства объекта соц. нагрузки с участком нет, фактически ее устанавливает администрация. Касательно встроенных помещений такой практики нет.
В зависимости от типа недвижимости:
- Для среднего класса многоэтажного здания апартаментов 595-745 $;
- Для верхнего класса многоэтажного здания апартаментов 755-870 $;
В зависимости от типа проекта:
- Для объектов с объёмом инвестиций более 25 миллионов или проектов инфраструктуры для нефти, газа, морских портов и аэропортов, входящих в Группу “A”, как правило срок более 1 года из-за согласований основных документов в профильных министерствах.
- Для проектов, не относящихся к вышеперечисленному списку и получающих согласования в провинциальных Народных комитетах, срок составляет около 9 месяцев.
Напрямую зависит от района стройки. Регулируется местными коммунальными службами, а так же в ряде случаев комитетом по развитию данной зоны.
Для сдачи здания в эксплуатацию необходимо предъявить представителю строительного департамента пакет документов, куда входят:
I)заключение независимой экспертизы о:
- сваях,
- конструктиве,
- электрике,
- охране окружающей среды,
- пожарной безопасности
II) Протокол о вводе здания в эксплуатацию, подписанный:
- инвестором,
- представителем экспертизы,
- подрядчиком,
- проектировщиком,
- менеджером проекта
Детально процедура приемки здания прописана в постановлении 15/2013 – NDCP от 6 Декабря 2013г
Про этажность см. Ответ на вопрос №9 . Строительная экспертиза существует, ее заключение требуется в ряде случаев для получения разрешения на строительство, в ряде – для начала строительных работ и обязательно – при вводе здания в эксплуатацию.
Зафиксированного минимального размера нет, процент застройки зависит от планов развития и колеблется от 15% в районах туристического развития до 85% для некоторых районов города. Отступы красных линий определяются планами развития территории. Для объектов социально-бытовой инфраструктуры в условиях городской застройки плотность составляет 40%.
- Монолитные работы B30: 79 – 88$/m3
- Кирпичная кладка: 8-9$/m2
- Инженерные сети – в зависимости от видов работ, ниже приведена стоимость для апартаментов:
- Вентиляция: 60-81$/m2
- Электрика: 79-100$/m2
- ВиК: 24-28$/m2
- Пожарная безопасность: 19-24$/m2
- Лифты и эскалаторы: 30-44$/m2
Департамент строительства, министерство строительства, пожарная охрана, охрана окружающей среды, cэс.
См. Подготовленный нами обзор жилой недвижимости Вьетнама.
См. . Подготовленный нами обзор жилой недвижимости Вьетнама.
- Оплата депозита для резервирования выбранной квартиры.
- В случае, если жилой комплекс находится на стадии закладки фундамента, заключается договор со-инвестирования и оплачивается часть полной стоимости квартиры (обычно 20-30%).
- В случае, если жилой комплекс вышел на стадию строительства первых этажей или комплекс уже построен, то заключается договор купли-продажи.
- Оплата стоимости квартиры как правило привязана к стадиям строительства и покупатель оплачивает ее в течение всего срока строительных работ. Если комплекс уже построен, то, как правило, квартира оплачивается в течение нескольких месяцев.
- По завершению строительства покупателю передаются ключи и подписывается акт приемки-передачи квартиры. Так же покупатель выплачивает 2% от стоимости квартиры в качестве так называемого Амортизационного фонда.
- После того, как застройщик получает одобрение на выдачу Свидетельства права собственности на квартиру, выполняются процедуры по оформлению этого Свидетельства («Розовой книги») для собственника квартиры.
Во Вьетнаме существуют программы контроля цен на соц. жилье со стороны государства, при помощи предоставления бонусов девелоперам. Таким образом, удерживая цены на невысоком уровне, государство поддерживает спрос на соц. жилье. Так же на первичном рынке недвижимости распространены программы кредитования для местных жителей в частных банках. Пока такие программы существуют только у очень крупных девелоперов и требования банка к объекту не стандартизированы.
Согласно закону, девелопер имеет права продавать квартиры в доме, у которого построен фундамент и к которому подведены сети энергии и воды и дороги. Однако на практике зачастую местные власти не дают продавать квартиры в доме если не построены от одного до 3х этажей. Девелоперы используют схемы заключения инвестиционных договоров на “бронирование” квартир, заключая их с момента начала работ на участке или даже раньше.